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Porto 15 / 09 / 2015| Claudia Antunes

Uso do FGTS abre espaço para moradia popular no porto do Rio

A construção de moradias subsidiadas para famílias de baixa renda na zona portuária era reivindicada por urbanistas e movimentos sociais há seis anos, desde que o projeto que leva o nome fantasia de Porto Maravilha foi lançado em 2009. O plano, porém, só foi elaborado agora por causa de uma exigência do Ministério das Cidades. Até 2026, serão construídas 5.100 unidades.

Em meados de agosto, dezenas de pessoas participaram de uma conferência de dois dias no Armazém 6 do cais do porto do Rio. Eram moradores da zona portuária, ativistas pelo direito à moradia, urbanistas, autoridades e técnicos da Secretaria de Habitação da prefeitura e do organismo de planejamento urbano da cidade, o Instituto Pereira Passos. Havia também um grupo barulhento de estivadores que aplaudia as intervenções das autoridades municipais e espalhou faixas pelo galpão com a inscrição “Nós acreditamos na Cdurp” — a Companhia de Desenvolvimento Urbano da Região do Porto do Rio de Janeiro, gestora da reforma da região portuária.

Em discussões acaloradas, a conferência aprovou — primeiro em grupos de trabalho e depois numa plenária — a versão final do Plano de Habitação de Interesse Social do Porto Maravilha.

A construção de moradias subsidiadas para famílias de baixa renda na zona portuária era reivindicada por urbanistas e movimentos sociais há seis anos, desde que o projeto que leva o nome fantasia de Porto Maravilha foi lançado em 2009, no primeiro mandato do peemedebista Eduardo Paes. Temia-se que a valorização imobiliária expulsasse a população original da região.

O plano, porém, só foi elaborado agora por causa de uma exigência do Ministério das Cidades. Instado pelo Conselho Curador do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço, o ministério baixou em dezembro do ano passado uma instrução normativa que impõe condições para o uso de recursos do FGTS em Operações Urbanas Consorciadas como a do porto — as OUC são um instrumento previsto no Estatuto da Cidade que permite a criação de regras urbanísticas especiais para o desenvolvimento de uma zona municipal. Uma das exigências da instrução normativa é justamente a elaboração, “de forma participativa”, de projetos de habitação de interesse social.

O urbanista Orlando Santos Jr, do Observatório das Metrópoles, um dos participantes da conferência de agosto, disse que o processo de aprovação do plano do porto foi uma exceção no padrão pouco democrático que tem marcado as intervenções no Rio olímpico. “Ocorreu um diálogo de fato na conferência, na contramão do que acontece em todos os projetos de política urbana na cidade”, disse Santos Jr., que é professor do Instituto de Pesquisa e Planejamento Urbano (IPPUR) da UFRJ.

A própria conferência não estava prevista na discussão do plano, iniciada em junho com audiências públicas. Mas a Secretaria de Habitação e a Cdurp concordaram em ampliar a consulta. “Construir esse processo aqui não foi simples nem para dentro do governo nem junto aos movimentos sociais”, disse o sociólogo Alberto Silva, presidente da Cdurp, ao discursar no final do encontro no Armazém 6.

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Conferência sobre o Plano de Habitação de Interesse Social no Porto: apesar de pressão antiga de organizações civis, discussão só começou após exigência orçamentária (foto: Divulgação/CDURP)

O FGTS e o porto

A Operação Urbana do porto do Rio é, por enquanto, a única no Brasil que usa recursos do FGTS, administrados pela Caixa Econômica Federal. Em 2011, um fundo da Caixa cujo cotista é o FGTS – ou seja, os trabalhadores com carteira assinada – comprou os 6,4 milhões de títulos imobiliários, os Cepacs (Certificados de Potencial Adicional de Construção), lançados pela prefeitura para financiar a reforma da zona portuária. Pagou por eles, na hora, R$ 3,5 bilhões. Os Cepacs dão às construtoras que pretendem investir ali o direito a erguer prédios mais altos do que o gabarito original da região.

Os três bairros da zona portuária — Gamboa, Saúde e Santo Cristo — ocupam 5 milhões de metros quadrados, quase o tamanho de toda a orla da zona sul. Os Cepacs, entretanto, podem ser usados apenas na área aterrada no início do século 20 para a construção do porto — de 1,2 milhão de metros quadrados. O restante do território corresponde à parte histórica, sob regras especiais de preservação arquitetônica e cultural.

Na área aterrada, quase todos os terrenos eram públicos, a maioria da União. Ao comprar todo o lote de Cepacs, o fundo da Caixa se dispôs a negociá-los, junto com esses terrenos, para ao fim de 15 anos entregar um total de R$ 8 bilhões à Parceria Público Privada que toca as obras na região. A PPP é formada pela Cdurp e a Concessionária Porto Novo, esta constituída pelas empreiteiras Odebrecht, OAS e Carioca Engenharia.

Desde o início, houve críticas ao fato de esses recursos da PPP não contemplarem nem moradias populares nem o projeto de reurbanização do morro da Previdência, que fica dentro da zona portuária. O plano recém-aprovado de habitação social veio depois que o fundo da Caixa pediu, no início deste ano, mais R$ 1,5 bilhão do FGTS para repassar à PPP do porto.

Laiza Fabiola Martins de Santa Rosa, gerente executiva da Gerência Nacional de Fundos Imobiliários do banco público, disse que usar mais recursos do FGTS foi uma “questão de estratégia”. Num momento de baixa do mercado imobiliário, era melhor, segundo ela, recorrer a mais dinheiro do cotista do que vender os ativos do fundo — Cepacs, terrenos e participação em empreendimentos já negociados na região portuária.

“Ainda que o fundo tivesse ativos para serem vendidos, se ele o fizesse neste momento, que é um momento de mercado não positivo, isso poderia não ser bom para o cotista”, disse Laiza. “Esse R$ 1,5 bilhão garante que a obra vai ser concluída e que o fundo vai conseguir monetizar e negociar os ativos que estão nele dentro de um prazo em que o mercado possa lhe dar os melhores preços.” Junto com o dinheiro novo do FGTS, acrescentou ela, o prazo de vigência do fundo passou de 15 para 25 anos. “É exatamente a estratégia de conseguir capturar mais valor no tempo.”

Segundo Laiza Santa Rosa, a Caixa já negociou 43% dos 6,4 milhões de Cepacs, boa parte deles por meio de permutas nas quais o fundo entra como sócio em empreendimentos no porto. No entanto, apenas 8,76% dos Cepacs negociados correspondem a construções já iniciadas. Os compradores dos 35% restantes esperam uma maior valorização da área ou um momento mais propício para novos lançamentos. Questionada se considerava que o negócio estava indo bem, ela respondeu: “Ele não vai no volume de lançamentos imobiliários que a gente esperava, mas em relação ao consumo de Cepacs vai muito bem.”

Uma das reivindicações dos moradores do porto é que terrenos públicos na “área cepacada” — no jargão que virou corrente na região — também possam ser destinados para habitação social. “Olha, a gente não discutiu isso com a prefeitura”, comentou Laiza. “Mas aí é questão de viabilidade financeira, porque quem está fazendo a conta nessa área é o incorporador. Se ele entender que tem retorno aceitável...”

O plano

As negociações do plano de habitação social do porto mudaram bastante o projeto original da prefeitura e da Cdurp. “O que saiu não é nem o que teria sido escrito pela sociedade civil nem o apresentado pelo governo”, disse Orlando Santos Jr.

O diagnóstico inicial previa a necessidade de construir 3 mil apartamentos para famílias com renda até 6 salários mínimos. Na versão final, a meta é chegar a 10 mil — embora só exista prazo para a construção de 5.100. Originalmente, a maioria ficaria em outros bairros do Centro da cidade, fora da região da Operação Urbana. A prefeitura se comprometeu a buscar mais terrenos e imóveis vazios na própria zona do porto.

Outra novidade foi a previsão de locação social, ou aluguel subsidiado, para famílias com renda até oito salários mínimos — um modelo existente em cidades da Europa e dos Estados Unidos, que ajuda a regular o mercado de aluguéis, e que será aplicado pela primeira vez no Rio. A ideia é que haja 1.500 moradias para locação social. Outros 250 imóveis serão destinados a pequenos comerciantes da região. O plano prevê ainda a construção de novas escolas e postos de saúde na área — mais uma omissão do projeto inicial do Porto Maravilha, apesar da ambição declarada de aumentar em 15 anos a população do porto de 23 mil para 100 mil pessoas.
Um problema é o prazo para a entrega das 5.100 moradias, que começa em 2020 e vai até 2026 — dez anos.

Dez dias depois da conferência no Armazém 6, o Conselho Gestor do Fundo Municipal de Habitação de Interesse Social se reuniu na prefeitura para referendar o plano. “Em 2026, eu já estarei morta”, brincou a ex-vereadora do PV Sonia Rabello, presidente da Federação das Associações de Moradores do Rio. Ela insistiu em que a prefeitura destine dinheiro da Parceria Público-Privada para construir moradias populares.

O orçamento do plano habitacional ainda está para ser detalhado. A prefeitura assumiu o compromisso de apresentá-lo em seis meses. A ideia original era que a maior parte dos recursos viesse do programa federal Minha Casa, Minha Vida — que no momento está sofrendo cortes por causa do ajuste fiscal. O secretário de Habitação, Carlos Francisco Portinho, disse que o orçamento poderá ser complementado com verbas municipais e com medidas de um pacote que a prefeitura acaba de enviar à Câmara.

Uma delas prevê que a contrapartida para licenciar grandes empreendimentos na cidade — fala-se de edifícios com 300 a 500 apartamentos, mas o piso não está estipulado — seja a construção de moradias para a população de baixa renda no Centro. Outra é a possibilidade de que áreas com terrenos vazios ou subutilizados sejam declaradas Áreas de Especial Interesse Social, o que permitiria desapropriações com custo mais baixo.

Uma terceira medida exige menos vagas de garagem em edifícios na região central e no porto — áreas bem servidas de transporte público. Portinho citou ainda o edital combinado, que não requer legislação específica — uma empresa que participe de licitação para construir moradia social em qualquer área da cidade poderá fazer o mesmo num terreno na zona portuária, mais valorizada.

O secretário reconheceu que o “gatilho” para o plano do porto foi a normativa do Ministério das Cidades, mas disse que “a prefeitura entendeu que era o momento de as coisas casarem”. “Era interesse da gestão da prefeitura, ao intervir no porto, regular melhor a questão da habitação de interesse social, dos equipamentos urbanos. Acho que o plano vai servir de paradigma para outras regiões da cidade”, afirmou Portinho, que assumiu o cargo no final de janeiro e é do PSD, o partido do ministro das Cidades, Gilberto Kassab.

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Casa no Morro da Providência marcada para remoção pela Secretaria Municipal de Habitação (foto: Ibase)

Providência
A falta de um programa de moradia popular no porto foi um dos empecilhos para a reforma urbanística da favela da Providência. Lançado em 2010, o projeto previa inicialmente a remoção de 670 famílias — mas a maioria delas não aceitou sair para receber aluguel social nem se mudar para conjuntos habitacionais em zonas afastadas do Centro. A reforma acabou suspensa pela Justiça no final de 2012, numa ação movida pela Defensoria Pública. E até hoje os únicos prédios de habitação social vinculados a ela, um conjunto de 118 apartamentos na rua Nabuco de Freitas, atrás dos trilhos da Central do Brasil, não foram concluídos.

Segundo Portinho, a empresa abandonou a obra porque “não aguentou o diálogo social na área” — “o diálogo com o poder paralelo, digamos assim”, explicou ele. Disse que já está em curso uma nova licitação para a conclusão dos edifícios. Nas obras da Providência — feitas pelo consórcio Rio Faz, das mesmas construtoras da PPP do porto —, só o teleférico, que liga a Central do Brasil à orla portuária com uma parada na favela, ficou pronto.

O secretário vê poucas chances de a reforma no morro ser retomada. “A judicialização do problema não foi boa nem para os moradores nem para a prefeitura. Vou concluir o prédio da Nabuco de Freitas, mas as obras já damos por encerradas. Um acordo agora tem que partir muito mais dos moradores do que da prefeitura. Se eles quiserem retomar, eu vou estar aberto. Mas a verdade é que recurso não existe mais.”

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